Шаг 1. Справка о зарегистрированных правах и обременениях
Главный документ проверки — «Справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках». Её получает собственник через eGov или у нотариуса, действует она один день — поэтому запрашивайте свежую непосредственно перед сделкой.
В справке видно всё ключевое: кто собственник, есть ли сособственники, наложены ли аресты, находится ли квартира в залоге у банка, есть ли запреты на регистрационные действия. Любое обременение в справке — стоп-сигнал: сделку нельзя закрывать, пока оно не снято.
Шаг 2. Документы продавца
- Правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве или акт приватизации. Сверьте данные с удостоверением личности продавца: имена должны совпадать буква в букву.
- Технический паспорт — кадастровый номер, план квартиры, площадь. Сравните план с фактической планировкой: неузаконенная перепланировка станет вашей проблемой после покупки.
- Удостоверение личности продавца — проверьте срок действия и соответствие данных во всех документах.
Шаг 3. Семейное положение и другие собственники
Если продавец состоит в браке, квартира, купленная в браке, — совместная собственность супругов, даже когда оформлена на одного. Для сделки нужно нотариальное согласие второго супруга: без него сделку могут оспорить в суде.
Отдельное внимание — несовершеннолетним: если среди собственников есть дети, потребуется разрешение органов опеки. Если продавец действует по доверенности — проверьте её у нотариуса: срок действия, полномочия на продажу, не отозвана ли она.
Красные флаги: когда стоит насторожиться
- Частая смена собственников за последние 2–3 года — классический признак проблемного объекта: предыдущие сделки могут быть оспорены.
- Цена заметно ниже рыночной и давление «решать сегодня» — так продают объекты с юридическими дефектами.
- Свежее наследство: наследники, не заявившие права вовремя, могут оспорить сделку. Чем меньше времени прошло с оформления наследства, тем выше риск.
- Продавец отказывается показать оригиналы документов или свежую справку об обременениях.
- Несостыковки в документах: разная площадь в техпаспорте и договоре, исправления, отличающиеся написания имён.
Если покупаете новостройку: проверка застройщика
У новостройки свои риски — здесь проверяют не продавца, а застройщика и юридическую схему покупки. Долевое участие в Казахстане регулируется законом, и легальных схем три: гарантия Казахстанской жилищной компании (КЖК), участие банка второго уровня или привлечение денег после возведения каркаса. Всё остальное — «бронирования», «предварительные договоры», ЖСК-схемы — зона повышенного риска.
- Проверьте разрешение на привлечение денег дольщиков у акимата и наличие гарантии КЖК по конкретному дому — это публичная информация;
- изучите репутацию застройщика: сданные объекты, соблюдение сроков по прошлым очередям;
- читайте сам договор: предмет — конкретная квартира с номером и площадью, срок сдачи, ответственность за просрочку;
- не вносите деньги на счета третьих лиц или «по устной договорённости» — только по договору на счёт застройщика.
На Ui.kz все ЖК в каталоге — от действующих застройщиков Алматы с живой шахматкой: наличие и цены синхронизируются с базами застройщиков напрямую.
Роль нотариуса и что он не делает
Нотариус заверяет договор, проверяет личность сторон, легитимность доверенностей, запрашивает актуальную справку об обременениях и отправляет документы на государственную регистрацию. Это обязательный фильтр — но не полная гарантия: нотариус не проверяет историю переходов права за прошлые годы, скрытых наследников и фактическое состояние квартиры. Эту часть проверки покупатель делает сам — или поручает специалистам.
Чек-лист: что сделать до передачи задатка
- 1Получите от продавца свежую справку о зарегистрированных правах и обременениях — и убедитесь, что обременений нет, а продавец действительно собственник.
- 2Сверьте правоустанавливающий документ, техпаспорт и удостоверение личности между собой — имена, площади, адрес, кадастровый номер.
- 3Сравните план техпаспорта с фактической планировкой квартиры.
- 4Выясните семейное положение продавца — при браке потребуйте нотариальное согласие супруга.
- 5Проверьте историю объекта: как давно и как часто менялись собственники, нет ли свежего наследства.
- 6Оформляйте задаток письменно — соглашением с условиями возврата, а не «распиской на коленке».
Если хотя бы один пункт вызывает сомнения — не торопитесь с деньгами: юридическая проверка стоит дни, а оспаривание сделки — годы.
Как это работает при покупке через Ui.kz
По каждому объекту из нашей базы мы проверяем документы до сделки: правоустанавливающие документы, обременения, историю объекта — и сопровождаем сделку до регистрации права собственности. Для покупателя это бесплатно. Если вы нашли квартиру не у нас и сомневаетесь в чистоте — напишите, подскажем, что проверить в вашем случае.