Шаг 1. Справка о зарегистрированных правах и обременениях
Главный документ проверки - «Справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках», её часто называют формой Ф-2. Заказывается на eGov.kz или в eGov Mobile бесплатно и обычно формируется за 20 минут. Официального срока действия нет, но запрашивайте свежую непосредственно перед сделкой: между показом квартиры и подписанием договора на неё могут наложить арест.
Заказать справку может и сам покупатель - через сервис eGov «Получение справок третьими лицами» по ИИН собственника. Продавцу приходит уведомление в личный кабинет, и он подтверждает или отклоняет запрос. Так вы получаете документ из первоисточника, а не распечатку из рук продавца.
В справке видно всё ключевое: кто собственник, есть ли сособственники, наложены ли аресты, находится ли квартира в залоге у банка, есть ли запреты на регистрационные действия. Любое обременение в справке - стоп-сигнал: сделку нельзя закрывать, пока оно не снято.
Шаг 2. Кто прописан в квартире
Список зарегистрированных по адресу видит только собственник: на eGov в разделе «Недвижимость» есть услуга «Выдача адресной справки о лицах, зарегистрированных по адресу» - запрос исполняется примерно за 20 минут. Попросите продавца показать эту справку и договоритесь, что все жильцы выпишутся до сделки, а лучше - до передачи денег.
Прописанные люди после покупки становятся вашей проблемой: снять их с регистрации без их согласия бывает возможно только через суд. В Алматы с сентября 2026 года действует и норма площади для регистрации - не менее 15 м² на человека (кроме членов семьи собственника), это стоит учитывать, если планируете сдавать квартиру.
Шаг 3. Долги, суды и доверенности продавца
- Реестр должников Министерства юстиции (aisoip.adilet.gov.kz) - проверка по ИИН продавца. Если по нему идёт исполнительное производство, в регистрации сделки могут отказать, а на имущество - наложить арест.
- Налог на имущество - в кабинете налогоплательщика КГД; долги по коммунальным услугам - по свежим квитанциям или справке КСК: единого онлайн-сервиса для них нет.
- Судебные споры с участием продавца - в судебном кабинете office.sud.kz.
- Если продаёт представитель - проверьте доверенность в единой нотариальной информационной системе ЕНИС (enis.kz): статус «действует» или «отменена» и есть ли право продажи. Юристы советуют по возможности покупать у самого собственника.
Шаг 4. Документы продавца
- Правоустанавливающий документ - договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве или акт приватизации. Сверьте данные с удостоверением личности продавца: имена должны совпадать буква в букву.
- Технический паспорт - кадастровый номер, план квартиры, площадь. Сравните план с фактической планировкой: неузаконенная перепланировка станет вашей проблемой после покупки.
- Удостоверение личности продавца - проверьте срок действия и соответствие данных во всех документах.
Шаг 5. Семейное положение и другие собственники
Если продавец состоит в браке, квартира, купленная в браке, - совместная собственность супругов, даже когда оформлена на одного. Для сделки нужно нотариальное согласие второго супруга: без него сделку могут оспорить в суде.
Отдельное внимание - несовершеннолетним: если среди собственников есть дети, потребуется разрешение органов опеки. Если продавец действует по доверенности - проверьте её у нотариуса: срок действия, полномочия на продажу, не отозвана ли она.
Красные флаги: когда стоит насторожиться
- Частая смена собственников за последние 2-3 года - классический признак проблемного объекта: предыдущие сделки могут быть оспорены.
- Цена заметно ниже рыночной и давление «решать сегодня» - так продают объекты с юридическими дефектами.
- Свежее наследство: наследники, не заявившие права вовремя, могут оспорить сделку. Чем меньше времени прошло с оформления наследства, тем выше риск.
- Продавец отказывается показать оригиналы документов или свежую справку об обременениях.
- Несостыковки в документах: разная площадь в техпаспорте и договоре, исправления, отличающиеся написания имён.
Если покупаете новостройку: проверка застройщика
У новостройки свои риски - здесь проверяют не продавца, а застройщика и юридическую схему покупки. Долевое участие в Казахстане регулируется законом, и легальных схем три: гарантия Казахстанской жилищной компании (КЖК), участие банка второго уровня или привлечение денег после возведения каркаса. Всё остальное - «бронирования», «предварительные договоры», ЖСК-схемы - зона повышенного риска.
- Проверьте разрешение на привлечение денег дольщиков у акимата и наличие гарантии КЖК по конкретному дому - это публичная информация;
- изучите репутацию застройщика: сданные объекты, соблюдение сроков по прошлым очередям;
- читайте сам договор: предмет - конкретная квартира с номером и площадью, срок сдачи, ответственность за просрочку;
- не вносите деньги на счета третьих лиц или «по устной договорённости» - только по договору на счёт застройщика.
На Ui.kz все ЖК в каталоге - от действующих застройщиков Алматы с живой шахматкой: наличие и цены синхронизируются с базами застройщиков напрямую.
Роль нотариуса и что он не делает
С 8 сентября 2026 года договор купли-продажи, дарения или залога жилья удостоверяет только нотариус по месту нахождения объекта. Нотариус заверяет договор, проверяет личность сторон, легитимность доверенностей, запрашивает актуальную справку об обременениях и отправляет документы на государственную регистрацию. Это обязательный фильтр - но не полная гарантия: нотариус не проверяет историю переходов права за прошлые годы, скрытых наследников и фактическое состояние квартиры. Эту часть проверки покупатель делает сам - или поручает специалистам.
Чек-лист: что сделать до передачи задатка
- 1Получите от продавца свежую справку о зарегистрированных правах и обременениях - и убедитесь, что обременений нет, а продавец действительно собственник.
- 2Сверьте правоустанавливающий документ, техпаспорт и удостоверение личности между собой - имена, площади, адрес, кадастровый номер.
- 3Попросите адресную справку о прописанных и договоритесь о выписке всех жильцов до сделки.
- 4Проверьте продавца по ИИН в реестре должников и судебном кабинете, а доверенность представителя - в ЕНИС.
- 5Сравните план техпаспорта с фактической планировкой квартиры.
- 6Выясните семейное положение продавца - при браке потребуйте нотариальное согласие супруга.
- 7Проверьте историю объекта: как давно и как часто менялись собственники, нет ли свежего наследства.
- 8Оформляйте задаток письменно - соглашением с условиями возврата, а не «распиской на коленке».
Если хотя бы один пункт вызывает сомнения - не торопитесь с деньгами: юридическая проверка стоит дни, а оспаривание сделки - годы.
Какие онлайн-сервисы понадобятся
| Что проверить | Где | Кто может запросить |
|---|---|---|
| Собственник, арест, залог, запреты (Ф-2) | eGov.kz / eGov Mobile | Собственник; покупатель - по ИИН с согласия собственника |
| Кто прописан по адресу | eGov.kz, раздел «Недвижимость» | Только собственник |
| Исполнительные производства | aisoip.adilet.gov.kz | Любой, по ИИН |
| Налог на имущество | Кабинет налогоплательщика КГД | Собственник |
| Судебные споры | office.sud.kz | Любой |
| Доверенность представителя | enis.kz | Любой |