Зачем банку нужна оценка
Ипотека - это кредит под залог приобретаемого жилья. Чтобы определить, какую сумму можно выдать, банк опирается не на цену в объявлении, а на независимую оценку рыночной и залоговой стоимости квартиры.
- Максимальная сумма кредита рассчитывается от оценочной стоимости с учётом первоначального взноса, а не от суммы продавца.
- Залоговая стоимость обычно ниже рыночной - банк закладывает дисконт на случай вынужденной продажи.
Оценка защищает обе стороны: банк не выдаёт кредит сверх реальной стоимости обеспечения, а заёмщик получает подтверждение, что не переплачивает.
Кто заказывает и оплачивает оценку
Заказывает и оплачивает отчёт обычно заёмщик (покупатель) - он заключает договор напрямую с оценочной компанией. Банк отчёт не оплачивает, но задаёт требования к нему. Готовый отчёт подписывается ЭЦП оценщика и передаётся заказчику либо направляется прямо в банк через «Кабинет оценщика».
Как выбрать оценочную компанию
Ключевое правило: оценщик должен быть аккредитован в вашем банке. Отчёт компании без доступа к «Кабинету оценщика» нужного банка могут не принять.
- Членство в палате оценщиков (по Закону РК «Об оценочной деятельности»), профильное образование, страхование ответственности.
- Аккредитация в вашем банке - уточните заранее.
- Опыт с залоговой оценкой: такие специалисты знают требования банка к фотофиксации, и отчёт реже отправляют на доработку.
Что влияет на оценочную стоимость
- Район и локация, транспортная доступность.
- Площадь и планировка, количество комнат.
- Этаж и этажность дома.
- Состояние и ремонт, износ.
- Год постройки и тип дома.
Объект могут не согласовать как залог при неузаконенной перепланировке несущих конструкций, самовольном расширении площади или незавершённой отделке.
Как проходит оценка: пошагово
- 1Заявка: сообщаете адрес и характеристики квартиры, называете банк.
- 2Договор и документы: удостоверение личности, технический паспорт, правоустанавливающие документы.
- 3Осмотр объекта: оценщик выезжает, осматривает и делает фотографии по регламенту банка.
- 4Расчёт и отчёт: сопоставление с аналогами, отчёт с ЭЦП.
- 5Передача в банк через «Кабинет оценщика», затем проверка банком.
Сколько стоит и сколько готовится
Ориентировочно оценка квартиры в Алматы обходится в 15 000-25 000 ₸; отдельные компании указывают тарифы от 5 000-9 000 ₸ - точную сумму называют после уточнения параметров. Отчёт обычно готовят за 1-2 дня после осмотра; проверка банком - ещё около 1-3 рабочих дней.
Что делать, если оценка ниже цены продавца
- Доплатить разницу из собственных средств сверх взноса.
- Договориться с продавцом о снижении цены до уровня оценки.
- Обратиться в другой банк - методики и дисконты отличаются.
Занижать или завышать стоимость в отчёте нельзя - это ответственность оценщика, и банк перепроверяет данные.
Срок действия отчёта
По законодательству РК отчёт об оценке действует 6 месяцев; при этом отдельные банки принимают отчёты не старше 3 месяцев. Поэтому заказывать оценку стоит, когда сделка близка к выходу на подписание.