Что изменилось с 1 января 2026 года
Важно: налог платится не со всей стоимости квартиры, а только с прибыли — разницы между ценой продажи и ценой покупки. Если вы продали квартиру дешевле или за столько же, за сколько купили, налога нет вовсе, независимо от срока владения.
Порог для повышенной ставки 15% — 8 500 МРП прибыли (в 2026 году это 36 762 500 ₸). Такая прибыль от одной сделки встречается редко, поэтому для абсолютного большинства продавцов ставка остаётся 10%.
| Параметр | До 2026 года | С 2026 года |
|---|---|---|
| Срок владения без налога | 1 год | 2 года |
| Ставка налога | 10% с прибыли | 10% с прибыли до 36 762 500 ₸; 15% — с суммы сверх |
| К какому имуществу | жильё, участки, гаражи и др. | то же: квартиры, дома, дачи, участки, гаражи, паркинги, кладовки |
Главное переходное правило: когда куплена квартира
Новые правила применяются только к недвижимости, приобретённой после 1 января 2026 года. Если вы купили квартиру до 2026 года, для вас продолжает действовать старый порядок: минимальный срок владения 1 год и ставка 10%.
- Квартира куплена в 2024 году, продаётся в 2026-м — владение больше 1 года, налога нет;
- квартира куплена в феврале 2026 года, продаётся в 2027-м с прибылью — владение меньше 2 лет, налог есть;
- квартира куплена в феврале 2026 года, продаётся в марте 2028-го — владение больше 2 лет, налога нет.
Как посчитать: примеры
Если продажа состоялась после двух полных лет владения — налога нет, декларацию по этой сделке подавать не нужно. Если прибыли нет (продали за ту же цену или дешевле) — налога тоже нет, но при владении меньше минимального срока сделку отражают в декларации с нулевым доходом.
- Купили квартиру в марте 2026 года за 30 млн ₸, продали в 2027-м за 35 млн ₸.
- Прибыль: 35 − 30 = 5 млн ₸. Срок владения меньше 2 лет → налог есть.
- Налог: 10% × 5 млн = 500 000 ₸.
С какой суммы считать, если квартира не покупалась
«Цена покупки» есть не всегда — квартира могла достаться по наследству или в дар. Для таких случаев кодекс определяет стартовую стоимость отдельно:
| Как получено жильё | От чего считается прибыль |
|---|---|
| Покупка | документально подтверждённая цена покупки |
| Наследство | рыночная оценка (провести до 31 марта года, следующего за продажей) |
| Дарение | оценочная стоимость госорганов (для земли — кадастровая) |
| Построено самостоятельно | оценка профессионального оценщика до 31 марта следующего года |
С наследством важно не пропустить срок оценки: без неё налоговая может посчитать доходом всю сумму продажи.
Как задекларировать и оплатить
Для нерезидентов Казахстана правила жёстче: налог при продаже недвижимости платится независимо от срока владения — даже если квартира была в собственности больше двух лет.
- 1До 31 марта года, следующего за продажей, подайте декларацию по индивидуальному подоходному налогу.
- 2До 10 апреля оплатите налог.
- 3Оплатить можно через кабинет налогоплательщика, приложение E-Salyq Azamat, Kaspi.kz или в отделении налоговой.
Как законно уменьшить налог или не платить вовсе
- Выждать минимальный срок владения — самый надёжный способ: 2 года для купленного с 2026 года (1 год — для купленного раньше), и налога нет вообще. Если до порога остаётся пара месяцев, часто выгоднее подождать, чем платить 10% с прибыли.
- Сохранять все документы о цене покупки: договор купли-продажи с реальной суммой — ваша защита. Налог считается с разницы, и чем корректнее подтверждена цена входа, тем меньше налогооблагаемая прибыль.
- Учитывать подтверждённые расходы на приобретение — если при покупке цена была задокументирована полностью, «бумажная» прибыль не окажется завышенной.
- Для унаследованного жилья — сделать рыночную оценку вовремя (до 31 марта года, следующего за продажей): без неё налоговая может исчислить налог со всей суммы продажи, а не с прибыли.
- Планировать крупные сделки с учётом порога 15%: если прибыль близка к 36,7 млн ₸, имеет смысл проконсультироваться с налоговым специалистом до подписания договора.
Занижать цену в договоре — плохая идея: это риск для обеих сторон сделки и проблемы при следующей продаже (у покупателя «на бумаге» появится огромная прибыль). Все способы выше — легальные.
Частые ошибки продавцов
- Считать срок владения «по годам», а не по датам: срок считается от даты регистрации права собственности до даты регистрации перехода права — день в день.
- Забыть про декларацию при нулевом налоге: если владели меньше минимального срока, сделку отражают в декларации даже без прибыли.
- Потерять договор покупки: без документального подтверждения цены входа доказать отсутствие прибыли сложно.
- Пропустить оценку унаследованной квартиры — самая дорогая ошибка: налог могут исчислить со всей суммы продажи.
- Думать, что налоговая «не узнает»: все сделки проходят госрегистрацию, и данные автоматически видны налоговым органам.