Что такое переуступка прав по ДДУ и почему квартиры продают на этапе стройки
Договор долевого участия (ДДУ) регулируется Законом РК от 7 апреля 2016 года № 486-V. По ДДУ дольщик оплачивает будущую квартиру и получает право требовать её передачи после ввода дома; до регистрации права собственности это право можно уступить другому лицу - это и есть цессия.
- Фиксация прибыли: за 1,5-2 года стройки цена растёт, инвестор выходит с приростом.
- Личные обстоятельства - переезд, смена планов, потребность в деньгах.
- Расчёты подрядчиков - квартиры получают субподрядчики в счёт работ и продают права.
Цена по переуступке нередко на 20-30% ниже готового жилья в том же доме. Но слишком низкая цена - сигнал возможных проблем (перенос сроков, долги перед застройщиком).
Как оформляется уступка: согласие застройщика, договор и регистрация
Если есть зарегистрированный ДДУ - заключается трёхсторонний договор уступки права требования (застройщик - первый дольщик - новый дольщик), нотариально. Если у продавца иной договор (инвестиционный, предварительный) - готовится соглашение о переходе прав с регистрацией у застройщика.
- Согласие/участие застройщика: условие о необходимости его согласия почти всегда прямо прописано в договоре - читайте этот пункт до сделки.
- Полная оплата доли: уступить право можно, когда доля оплачена полностью; при остатке долга - только с одновременным переводом долга и согласием застройщика.
- Учёт договора: договоры ДДУ и переуступки учитываются акиматом, при регистрации проверяют, не были ли права уступлены ранее - защита от двойных продаж.
Что проверить у продавца и застройщика
- У застройщика: разрешение на привлечение денег дольщиков (elicense.kz, ресурсы КЖК); отсутствие в реестре недобросовестных застройщиков; условия ДДУ о переуступке.
- У продавца: полная оплата доли (платёжные документы, справка застройщика); отсутствие обременений (залог, арест, прежняя уступка); первичный ДДУ и допсоглашения, при браке - согласие супруга.
- Если продавец - юрлицо: дополнительно акты выполненных работ и учредительные документы.
Налоги при переуступке: ИПН с прироста у продавца
Доход от уступки права требования доли по ДДУ - имущественный доход физлица. Облагается положительная разница между стоимостью уступки и ценой ДДУ (прирост). Ставка ИПН - 10% с прироста; освобождение по сроку владения к уступке права требования не применяется. Продавец подаёт декларацию (форма 240.00) до 31 марта следующего года и уплачивает налог до 10 апреля.
Плательщик - продавец, но покупателю важно указывать в договоре реальную сумму: занижение цены создаёт риск потери разницы при спорах.
Риски покупателя и отличия от других сделок
- Риски: перенос сроков или заморозка стройки; двойная продажа доли (снимается проверкой учёта в акимате); долги продавца перед застройщиком; качество строительства.
- Отличие от покупки у застройщика: у застройщика прямой ДДУ, часто рассрочка и ипотека, но выше цена; по переуступке дешевле, но сделка сложнее.
- Отличие от вторички: вторичка - готовая квартира с зарегистрированным правом и въездом сразу; переуступка - только право требования, сроки зависят от застройщика.
Пошаговый чек-лист сделки
- 1Проверьте застройщика: разрешение на привлечение средств дольщиков (elicense.kz, КЖК), отсутствие в реестре недобросовестных.
- 2Изучите первичный ДДУ: допустима ли переуступка и требуется ли согласие застройщика.
- 3Запросите у продавца справку об отсутствии задолженности и полной оплате доли.
- 4Проверьте обременения (залог, арест, прежние уступки) через учёт в акимате.
- 5Согласуйте сделку с застройщиком, получите письменное согласие/участие.
- 6Заключите договор уступки нотариально (трёхсторонний при ДДУ).
- 7Поставьте договор уступки на учёт в местном исполнительном органе.
- 8Укажите в договоре реальную сумму и зафиксируйте порядок расчётов.
- 9Сохраните весь пакет: ДДУ, договор уступки, платёжные документы, согласие застройщика.