Перепланировка и переустройство: в чём разница
Закон РК «О жилищных отношениях» разделяет два понятия, и от них зависит порядок согласования.
- Перепланировка - изменение конфигурации: снос или перенос перегородок, устройство проёмов, объединение или разделение комнат, изменение границ санузла.
- Переустройство - изменение инженерных систем: перенос отопления, водоснабжения, канализации, электрощита, газовых сетей, вентиляции, изменение назначения помещения.
Ключевой критерий, нужно ли согласование, - затрагиваются ли несущие конструкции, общедомовое имущество и инженерные сети.
Что можно без согласования
- Косметический ремонт, замена отделки, полов, окон и дверей.
- Установка встроенной мебели.
- Монтаж лёгких ненесущих перегородок из гипсокартона.
Что требует проекта и разрешения
- Любые работы в несущих стенах и перекрытиях (проёмы, ниши, демонтаж).
- Перенос или изменение инженерных сетей и вентиляции.
- Изменение границ «мокрых зон» (кухня, санузел).
- Присоединение балкона или лоджии к жилой комнате.
- Изменение функционального назначения помещения.
Что делать запрещено
- Разрушение или ослабление несущих стен, особенно в панельных домах.
- Нарушение или демонтаж вентиляционных каналов и газовых сетей.
- Перенос санузла или кухни в проекцию над жилыми комнатами соседей снизу.
- Работы, ухудшающие устойчивость и целостность здания.
- Присоединение общедомовых помещений без согласия других собственников.
Как согласовать перепланировку: пошагово
- 1Оцените характер работ в лицензированной проектной организации: затрагиваются ли несущие конструкции.
- 2Подготовьте эскиз или проект; для сложных работ - проект, АПЗ и согласование с Управлением градостроительства.
- 3Подайте заявление через eGov.kz или ЦОН: удостоверение, правоустанавливающий документ, техпаспорт, проект/эскиз. Для ипотечной квартиры - сначала письменное согласие банка.
- 4Выполните работы строго по проекту.
- 5Пройдите приёмку - оформляется акт; ЦОН/БТИ проводит обмеры.
- 6Получите новый технический паспорт и внесите изменения в правоустанавливающие документы.
Как узаконить уже сделанную перепланировку
- 1Пригласите проектировщика для обследования - заключение о безопасности изменений. Если затронуты несущие элементы или «мокрые зоны» над жильём - узаконить не получится.
- 2Закажите технический проект и акт по фактическому состоянию.
- 3Подайте документы в ЦОН, оплатите госпошлину, дождитесь обмеров БТИ.
- 4Получите новый техпаспорт.
Сроки: простые изменения - около 2 недель, при затрагивании несущих конструкций - до 3 месяцев. Стоимость (ориентир, зависит от площади): до 50 м² - около 30 000 ₸, до 100 м² - около 40 000 ₸; точные тарифы уточняются в ЦОН.
Штрафы и риски при продаже
За нарушение правил перепланировки предусмотрена административная ответственность: по данным на 2026 год за общие нарушения - 30 МРП (около 129 750 ₸), а если работы создают угрозу устойчивости дома - 80 МРП для физлиц (около 346 000 ₸); точная квалификация уточняется по КоАП.
При продаже неузаконенная перепланировка означает несовпадение с техпаспортом: покупатель на ипотеке получает отказ банка, регистрация сделки может приостанавливаться, а цена на торге снижается.