1-қадам. Тіркелген құқықтар мен ауыртпалықтар туралы анықтама
Тексерудің басты құжаты - «Жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтар (ауыртпалықтар) және оның техникалық сипаттамалары туралы анықтама», оны жиі Ф-2 нысаны деп атайды. Ол eGov.kz сайтында немесе eGov Mobile қосымшасында тегін тапсырыс беріледі және әдетте 20 минутта дайын болады. Ресми қолданылу мерзімі жоқ, бірақ оны мәміле алдында жаңадан сұратқан жөн: пәтерді көрсету мен шартқа қол қою арасында оған тыйым салынуы мүмкін.
Анықтаманы сатып алушының өзі де тапсырыс бере алады - меншік иесінің ЖСН-і арқылы eGov порталындағы «Үшінші тұлғаларға анықтама беру» қызметі арқылы. Сатушыға жеке кабинетіне хабарлама келеді, ол сұранысты растайды немесе қабылдамайды. Осылайша сіз құжатты сатушының қолынан алынған көшірме емес, бастапқы көзден аласыз.
Анықтамада барлық маңызды ақпарат көрсетіледі: меншік иесі кім, ортақ меншік иелері бар ма, тыйым салынған ба, пәтер банктің кепілінде тұр ма, тіркеу әрекеттеріне тыйым бар ма. Анықтамадағы кез келген ауыртпалық - тоқтау белгісі: ол алынбайынша мәмілені жабуға болмайды.
2-қадам. Пәтерге кім тіркелген
Мекенжай бойынша тіркелгендер тізімін тек меншік иесі көре алады: eGov порталындағы «Жылжымайтын мүлік» бөлімінде «Мекенжай бойынша тіркелген адамдар туралы анықтама беру» қызметі бар - сұраныс шамамен 20 минутта орындалады. Сатушыдан осы анықтаманы көрсетуін сұраңыз және барлық тұрғындардың мәмілеге дейін, одан да жақсысы - ақша берілгенге дейін тіркеуден шығуына келісіңіз.
Сатып алғаннан кейін тіркелген адамдар сіздің мәселеңізге айналады: оларды келісімінсіз тіркеуден шығару тек сот арқылы ғана мүмкін болады. Алматыда 2026 жылдың қыркүйегінен бастап тіркеу үшін алаң нормасы да қолданысқа енеді - меншік иесінің отбасы мүшелерінен басқа, әр адамға кемінде 15 м², пәтерді жалға беруді жоспарласаңыз, мұны ескерген жөн.
3-қадам. Сатушының қарыздары, сот істері және сенімхаттары
- Әділет министрлігінің борышкерлер тізілімі (aisoip.adilet.gov.kz) - сатушының ЖСН-і бойынша тексеріледі. Егер оған қатысты атқарушылық іс жүргізу болса, мәмілені тіркеуден бас тартылуы, ал мүлікке тыйым салынуы мүмкін.
- Мүлік салығы - ММК салық төлеушінің кабинетінде тексеріледі; коммуналдық қызметтер бойынша қарыздар - соңғы түбіртектер немесе КСК анықтамасы арқылы анықталады: олар үшін бірыңғай онлайн-қызмет жоқ.
- Сатушы қатысқан сот даулары - office.sud.kz сот кабинетінде тексеріледі.
- Егер пәтерді өкіл сатса - сенімхатты бірыңғай нотариаттық ақпараттық жүйе ЕНИС (enis.kz) арқылы тексеріңіз: оның «қолданыста» немесе «күші жойылған» мәртебесін және сату құқығының бар-жоғын анықтаңыз. Заңгерлер мүмкіндігінше тікелей меншік иесінен сатып алуды кеңес етеді.
4-қадам. Сатушының құжаттары
- Құқық белгілейтін құжат - бұл сату-сатып алу шарты, сыйға тарту шарты, мұрагерлік туралы куәлік немесе жекешелендіру актісі. Деректерді сатушының жеке басын куәландыратын құжатымен салыстырыңыз: аты-жөні әріпбе-әріп сәйкес келуі керек.
- Техникалық паспорт - кадастрлық нөмір, пәтер жоспары, ауданы. Жоспарды нақты жоспармен салыстырыңыз: заңдастырылмаған қайта жоспарлау сатып алғаннан кейін сіздің мәселеңізге айналады.
- Сатушының жеке басын куәландыратын құжаты - қолданылу мерзімін және барлық құжаттардағы деректердің сәйкестігін тексеріңіз.
5-қадам. Отбасылық жағдайы және басқа меншік иелері
Егер сатушы некеде болса, неке кезінде сатып алынған пәтер - бір адамға рәсімделсе де, жұбайлардың ортақ мүлкі болып есептеледі. Мәміле жасау үшін екінші жұбайдың нотариалды келісімі қажет: ол болмаса, мәміле сотта даулануы мүмкін.
Кәмелетке толмағандарға ерекше назар аудару қажет: меншік иелерінің арасында балалар болса, қамқоршылық органдарының рұқсаты талап етіледі. Сатушы сенімхат бойынша әрекет етсе - оны нотариустан тексеріңіз: қолданылу мерзімін, сату құқығына өкілеттігін, кері қайтарылмағанын анықтаңыз.
Қызыл жалаушалар: қашан сақ болу керек
- Соңғы 2-3 жылда меншік иелерінің жиі ауысуы - проблемалы объектінің классикалық белгісі: алдыңғы мәмілелерге дау айтылуы мүмкін.
- Бағаның нарықтық деңгейден айтарлықтай төмен болуы және «бүгін шешу керек» деген қысым - заңды кемшіліктері бар объектілерді осылай сатады.
- Жаңа мұра: уақытында құқығын мәлімдемеген мұрагерлер мәмілеге дау айта алады. Мұраны ресімдегеннен бері уақыт аз өткен сайын, тәуекел соғұрлым жоғары болады.
- Сатушы құжаттардың түпнұсқасын немесе ауыртпалықтар туралы жаңа анықтаманы көрсетуден бас тартады.
- Құжаттардағы сәйкессіздіктер: техпаспорт пен шартта көрсетілген ауданның әртүрлі болуы, түзетулер, есімдердің жазылуындағы айырмашылықтар.
Жаңа үй сатып алатын болсаңыз: құрылыс салушыны тексеру
Жаңа үйдің өз тәуекелдері бар - мұнда сатушы емес, құрылыс салушы мен сатып алудың заңды схемасы тексеріледі. Қазақстанда үлестік қатысу заңмен реттеледі, және заңды схема үшеу ғана: Қазақстандық тұрғын үй компаниясының (ҚТК) кепілдігі, екінші деңгейдегі банктің қатысуы немесе ғимарат қаңқасы тұрғызылғаннан кейін қаражат тарту. Қалғанының бәрі - «брондау», «алдын ала шарттар», ҚҚСК схемалары - тәуекелі жоғары аймақ.
- Нақты үй бойынша әкімдіктен дольщиктердің қаражатын тарту рұқсатын және ҚТК кепілдігінің бар-жоғын тексеріңіз - бұл жалпыға қолжетімді ақпарат;
- құрылыс салушының беделін зерттеңіз: пайдалануға берілген нысандар, өткен кезектер бойынша мерзімдердің сақталуы;
- шарттың өзін мұқият оқыңыз: нысаны - нөмірі мен ауданы көрсетілген нақты пәтер, пайдалануға беру мерзімі, мерзімін бұзғаны үшін жауапкершілік;
- ақшаны үшінші тұлғалардың шотына немесе «ауызша келісім бойынша» аудармаңыз - тек шарт негізінде құрылыс салушының шотына ғана төлеңіз.
Ui.kz сайтындағы каталогтағы барлық ТК - Алматының жұмыс істеп тұрған құрылыс салушыларынан, шынайы шахматкамен: қолжетімділік пен бағалар құрылыс салушылардың дерекқорларымен тікелей синхрондалады.
Нотариустың рөлі және ол нені тексермейді
2026 жылдың 8 қыркүйегінен бастап тұрғын үйді сату-сатып алу, сыйға тарту немесе кепілге қою шартын тек объект орналасқан жердегі нотариус куәландырады. Нотариус шартты куәландырады, тараптардың жеке басын, сенімхаттардың заңдылығын тексереді, ауыртпалықтар туралы өзекті анықтама сұратады және құжаттарды мемлекеттік тіркеуге жібереді. Бұл міндетті сүзгі - бірақ толық кепілдік емес: нотариус өткен жылдардағы меншік құқығының ауысу тарихын, жасырын мұрагерлерді және пәтердің нақты жай-күйін тексермейді. Тексерудің бұл бөлігін сатып алушы өзі жасайды немесе мамандарға тапсырады.
Чек-парақ: бастапқы жарнаны беру алдында не істеу керек
- 1Сатушыдан тіркелген құқықтар мен ауыртпалықтар туралы жаңа анықтама алыңыз - осылайша ауыртпалықтың жоқтығына және сатушының шын мәнінде меншік иесі екеніне көз жеткізесіз.
- 2Құқық белгілейтін құжатты, техпаспортты және жеке куәлікті бір-бірімен салыстырыңыз - аты-жөнін, ауданын, мекенжайын, кадастрлық нөмірін тексеріңіз.
- 3Тіркелген тұрғындар туралы мекенжай анықтамасын сұраңыз және мәмілеге дейін барлық тұрғындардың тіркеуден шығарылуы туралы келісіп алыңыз.
- 4Сатушыны ЖСН бойынша борышкерлер тізілімінен және сот кабинетінен, ал өкілінің сенімхатын ЕНИС жүйесінен тексеріңіз.
- 5Техпаспорттағы жоспарды пәтердің нақты жоспарымен салыстырыңыз.
- 6Сатушының отбасы жағдайын анықтаңыз - егер некеде болса, жұбайының нотариалды түрде куәландырылған келісімін талап етіңіз.
- 7Объектінің тарихын тексеріңіз: меншік иелері қаншалықты жиі және қашаннан бері ауысқанын, жақында мұраға қалған жоқ па екенін анықтаңыз.
- 8Кепілақшаны жазбаша түрде, қайтару шарттары көрсетілген келісіммен ресімдеңіз, жай ғана «тізе үстінде жазылған қолхатпен» емес.
Кем дегенде бір тармақ күмән тудырса - ақшаны асықпай беріңіз: заңды тексеру бірнеше күнге созылады, ал мәмілеге дау айту жылдарға созылуы мүмкін.
Қандай онлайн-қызметтер қажет болады
| Нені тексеру керек | Қайда | Кім сұрата алады |
|---|---|---|
| Меншік иесі, тыйым салу, кепіл, тыйымдар (Ф-2) | eGov.kz / eGov Mobile | Меншік иесі; сатып алушы - меншік иесінің келісімімен ЖСН бойынша |
| Мекенжай бойынша кім тіркелген | eGov.kz, «Жылжымайтын мүлік» бөлімі | Тек меншік иесі |
| Атқарушылық іс жүргізу | aisoip.adilet.gov.kz | Кез келген, ЖСН бойынша |
| Мүлік салығы | Мемлекеттік кірістер комитетінің салық төлеуші кабинеті | Меншік иесі |
| Сот даулары | office.sud.kz | Кез келген |
| Өкілдің сенімхаты | enis.kz | Кез келген |