ҮҚШ бойынша құқықты басқаға беру дегеніміз не және пәтерлер неге құрылыс кезеңінде сатылады
Үлестік қатысу шарты (ҮҚШ) ҚР-ның 2016 жылғы 7 сәуірдегі №486-V Заңымен реттеледі. ҮҚШ бойынша үлескер болашақ пәтер үшін ақы төлейді және үй пайдалануға берілгеннен кейін оны беруді талап ету құқығына ие болады; меншік құқығы тіркелгенге дейін бұл құқықты басқа тұлғаға беруге болады - бұл цессия деп аталады.
- Пайданы бекіту: құрылыс 1,5-2 жыл бойы жүргізілген кезде баға өседі, инвестор өсіммен шығады.
- Жеке себептер - көшіп кету, жоспардың өзгеруі, ақшаға деген қажеттілік.
- Мердігерлермен есеп айырысу - субмердігерлер орындаған жұмыстардың есебіне пәтер алады және құқықтарын сатады.
Құқықты басқаға беру бағасы сол үйдегі дайын тұрғын үйден жиі 20-30%-ға төмен болады. Алайда тым төмен баға ықтимал проблемалардың белгісі болуы мүмкін (мерзімнің ауысуы, құрылыс салушы алдындағы борыштар).
Құқықты беру қалай рәсімделеді: құрылыс салушының келісімі, шарт және тіркеу
Егер тіркелген ҮҚШ болса - талап ету құқығын беру туралы үш тарапты шарт (құрылыс салушы - бірінші үлескер - жаңа үлескер) нотариалды түрде жасалады. Сатушыда өзге шарт (инвестициялық, алдын ала) болса - құрылыс салушыда тіркелетін құқықтарды беру туралы келісім дайындалады.
- Құрылыс салушының келісімі/қатысуы: оның келісімінің қажеттілігі туралы талап шартта дерлік әрқашан тікелей көрсетіледі - мәмілеге дейін осы тармақты оқып шығыңыз.
- Үлесті толық төлеу: үлес толық төленген жағдайда ғана құқықты басқаға беруге болады; қарыз қалған кезде - тек борышты бір мезгілде аудару және құрылыс салушының келісімімен ғана.
- Шартты есепке алу: ДДУ және құқықты басқаға беру шарттары әкімдікте есепке алынады, тіркеу кезінде құқықтардың бұрын басқаға берілмегені тексеріледі - бұл қайталама сатудан қорғайды.
Сатушы мен құрылыс салушыдан нені тексеру керек
- Құрылыс салушыдан: үлескерлердің ақшасын тартуға рұқсат (elicense.kz, КЖК ресурстары); адал емес құрылыс салушылар тізіліміне енбегендігі; ДДУ-дағы құқықты басқаға беру шарттары.
- Сатушыдан: үлестің толық төленгені (төлем құжаттары, құрылыс салушының анықтамасы); ауыртпалықтардың жоқтығы (кепіл, тыйым салу, бұрынғы басқаға беру); бастапқы ДДУ және қосымша келісімдер, неке жағдайында - жұбайының келісімі.
- Егер сатушы - заңды тұлға болса: қосымша орындалған жұмыстар актілері және құрылтай құжаттары қажет.
Қайта табыстау кезіндегі салықтар: сатушыдан өсім бойынша ЖТС алынады
ТСД (ДДУ) бойынша талап ету құқығын үлестік табыстаудан түскен табыс - жеке тұлғаның мүліктік табысы болып есептеледі. Табыстау құны мен ТСД бағасы арасындағы оң айырма (өсім) салық салынады. ЖТС мөлшерлемесі - өсімнен 10%; меншікте болу мерзіміне байланысты босату талап ету құқығын табыстауға қолданылмайды. Сатушы келесі жылдың 31 наурызына дейін декларация (240.00 нысаны) тапсырады және салықты 10 сәуірге дейін төлейді.
Төлеуші - сатушы, бірақ сатып алушы үшін келісімшартта нақты сомаларды көрсету маңызды: бағаны төмендету дау туындаған жағдайда айырманы жоғалту қаупін туғызады.
Сатып алушының тәуекелдері және басқа мәмілелерден айырмашылықтары
- Тәуекелдер: құрылыс мерзімдерінің ауысуы немесе тоқтап қалуы; үлестің қосарланып сатылуы (әкімдіктегі есепке алуды тексеру арқылы анықталады); сатушының құрылыс салушы алдындағы борыштары; құрылыс сапасы.
- Құрылыс салушыдан сатып алудан айырмашылығы: құрылыс салушыда тікелей ДДУ, көбіне бөліп төлеу мен ипотека бар, бірақ бағасы жоғары; құқық беру арқылы алу арзанырақ, бірақ мәміле күрделірек.
- Қайта сатудан (вторичкадан) айырмашылығы: вторичка - құқығы тіркелген, бірден көшіп кіруге болатын дайын пәтер; ал құқық беру - тек талап ету құқығы ғана, мерзімі құрылыс салушыға байланысты.
Мәміленің кезең-кезеңімен тексеру тізімі
- 1Құрылыс салушыны тексеріңіз: үлескерлердің қаражатын тартуға рұқсаты бар-жоғын (elicense.kz, ҚДК арқылы), адал емес құрылыс салушылар тізіміне енбегенін анықтаңыз.
- 2Бастапқы ДДУ-ды мұқият оқып шығыңыз: құқық беруге жол бере ме, құрылыс салушының келісімі қажет пе - соны анықтаңыз.
- 3Сатушыдан берешегінің жоқтығы және үлестің толық төленгені туралы анықтама сұраңыз.
- 4Ауыртпалықтардың (кепілде тұру, тыйым салу, бұрынғы басқаға беру фактілері) бар-жоғын әкімдіктегі есеп арқылы тексеріңіз.
- 5Мәмілені құрылыс салушымен келісіп, оның жазбаша келісімін немесе қатысуын алыңыз.
- 6Талап ету құқығын беру шартын нотариуста ресімдеңіз (ҮҚШ бойынша мәміле үш тарапты болады).
- 7Талап ету құқығын беру шартын жергілікті атқарушы органда есепке қойыңыз.
- 8Шартта нақты соманы көрсетіп, есеп айырысу тәртібін анық бекітіңіз.
- 9Барлық құжат топтамасын сақтаңыз: ҮҚШ, талап ету құқығын беру шарты, төлем құжаттары, құрылыс салушының келісімі.