Бастапқы тұрғын үй сатып алушысы нені тәуекел етеді
Құрылыс кезеңінде тұрғын үй сатып алу барысында үлескер ақшасын үй пайдалануға берілгенге дейін төлейді. Негізгі тәуекелдер - пайдалануға беру мерзімінің кешіктірілуі, қаржыландыру жетіспеген жағдайда құрылыстың тоқтап қалуы және мемлекеттік кепілдік бермейтін шартқа қол қою.
Негізгі қағида: үлескер мен құрылыс салушы арасындағы қатынастар ҚР-ның 2016 жылғы 7 сәуірдегі №486-V «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» Заңымен реттеледі. Салынып жатқан үйден пәтер сатып алу кезінде заңды деп тек үлестік қатысу туралы шарт (ҮҚШ) саналады. «Брондау», «инвестициялау», алдын ала сату-сатып алу немесе құқық беру (цессия) шарттары үлестік қатысуға жатпайды, оларға мемлекеттік кепілдік қолданылмайды.
Үлескерлердің ақшасын тартудың үш схемасы
- Бірыңғай оператордың кепілдігі («Қазақстандық тұрғын үй компаниясы» АҚ, ҚТК): оператор құрылыс салушының қаржылық тұрақтылығы мен жобалық құжаттамасын тексеріп, құрылысты аяқтау кепілдігін береді - бұл үлескерді барынша қорғаудың ең сенімді тәсілі.
- Екінші деңгейдегі банктің қатысуы: банк жобалық қаржыландыруды ашып, қаражаттың жұмсалуын бақылайды, яғни жобаның қаржылық бақылаушысы болып табылады.
- Ақшаны үйдің қаңқасы тұрғызылғаннан кейін тарту: рұқсатты құрылыс салушы меншікті қаражаты есебінен үйдің қаңқасын тұрғызғаннан кейін жергілікті атқарушы орган (әкімдік) береді. Бұл заңды, бірақ ең аз «сақтандырылған» схема - осы жағдайда компанияның мерзімдері мен тарихын тексеру аса маңызды.
Үлескерлердің ақшасын тартуға рұқсатты қалай тексеруге болады
Үлескерлердің ақшасын тартуға рұқсат - міндетті құжат. Ол болмаса, құрылысқа қаражат тарту заңсыз болып табылады.
- elicense.kz - «электрондық лицензиялау» порталы. «Үлескерлердің ақшасын тартуға рұқсат беру» қызметі арқылы компанияның БСН-і бойынша қолданыстағы рұқсаттың бар-жоғын тексеруге болады.
- front.homeportal.kz - «ҚТҚ» АҚ-тың «Тұрғын үй порталы»: Алматы қаласы бойынша да, үлескерлердің қаражатын тартуға рұқсаты бар салынып жатқан үйлердің өзекті тізімі, сондай-ақ рұқсаты жоқ объектілер бөлімі жарияланады.
Егер нақты ТК осы тізілімдерде болмаса, құрылыс салушының оның құрылысына ақша тартуға құқығы жоқ - бұл басты ескерту белгісі.
Объектіні және құрылыс салушының тарихын қалай тексеру керек
- Іске асырылған жобалар: компания Алматыда қанша ТК пайдалануға тапсырғанын, мерзімдердің сақталғанын, ағымдағы объектілер бойынша кідірістердің бар-жоғын қараңыз.
- Заңдық тазалық: сот дауларын және компанияның мәртебесін gov.kz, egov.kz сияқты ашық мемлекеттік қызметтер арқылы тексеріңіз.
- Жобалық құжаттама: құрылысқа рұқсат, жер учаскесіне құқық, жобалық декларация шартта және жарнамада көрсетілгенге сәйкес келуі тиіс.
- Құрылыстың нақты барысы: жұмыс кезеңдерінің кестеге сәйкестігін, әсіресе «қаңқа дайын болғаннан кейін» схемасында мұқият бақылаңыз.
Сатып алу алдындағы қадамдық чек-лист
- 1Қаражат тарту схемасын нақтылаңыз - КЖК кепілдігі, екінші деңгейдегі банк немесе каркас аяқталғаннан кейінгі әкімдіктің рұқсаты.
- 2ТК-ны front.homeportal.kz сайтынан тексеріңіз - объектінің рұқсаты бар үйлер тізімінде бар-жоғын қараңыз.
- 3Құрылыс салушының БИН-і бойынша рұқсатты elicense.kz сайтынан тексеріңіз.
- 4Сізге «брондау» немесе алдын ала шарт емес, нақты үлестік қатысу шарты (ҮҚШ) ұсынылып жатқанына көз жеткізіңіз.
- 5ҮҚШ міндетті түрде мемлекеттік тіркеуден өтуге тиіс екенін тексеріңіз; тіркелгенге дейін ол заңды күшке ие болмайды.
- 6Құрылыс салушының тарихын зерттеңіз - пайдалануға берілген тұрғын үй кешендері, мерзімдердің сақталуы, сот даулары.
- 7Объект құжаттарын тексеріңіз - құрылысқа рұқсатты және жерге құқық құжаттарын.
- 8Шарт талаптарын салыстырыңыз - пайдалануға беру мерзімін, ауданын, бағасын және оны өзгерту тәртібін, мерзімін бұзғаны үшін жауапкершілікті.
- 9ҮҚШ-қа қол қойылып, тіркелгенге дейін ақша бермеңіз.
Шартта нені қарау керек
Үлестік қатысу шартында (ҮҚШ) мыналар нақты көрсетілуі тиіс: пәтердің дәл мекенжайы мен сипаттамалары (қабаты, ауданы, жоспары), түпкілікті бағасы және оны өзгерту шарттары, тұрғын үйді беру мерзімі, кепілдік міндеттемелері және мерзімді бұзғаны үшін құрылыс салушының жауапкершілігі. Қаражат тарту схемасы мен рұқсат деректемелерінің көрсетілген-көрсетілмегенін жеке тексеріңіз. Үлестік қатысу шарты тек мемлекеттік тіркеуден өткеннен кейін ғана заңды күшіне ие болады.